Как обезопасить свою собственность и не лишиться средств при проведении сделок с загородной недвижимостью, рассказывает практикующий юрист, партнёр компании «Новый юрист» Татьяна Лалетина.
— Какие существуют риски для владельцев земельных участков?
— Я бы выделила 2 вида рисков:
- Первый актуален для членов СНТ, ДНТ и т.п., которые не торопятся оформить право собственности на земельный участок. Возможно, участки им выделялись распоряжениями, решениями садовых и дачных обществ, без надлежащего оформления границ и местонахождения земли. У участков отсутствуют кадастровый план, номер. Владельцы не внесены в «Росреестр» как собственники такой земли. Риск увеличивается, когда владелец длительное время не появляется на земле, не обрабатывает её и не платит членские взносы в садовое или дачное общество.
2. Второй риск актуален для всех владельцев, и не только земли, а любой недвижимости. Это совершение сделок от имени собственников мошенниками по поддельной доверенности. При оформлении сделок с недвижимостью в МФЦ подлинность доверенностей не проверяется.
— Как понять, что ты в группе риска?
— Если участок зарегистрирован должным образом, собственник должен был получить документ о собственности (в зависимости от года регистрации это могли быть Свидетельство или выписка из ЕГРН), где указаны: категория земли, площадь, адрес и кадастровый(условный) номер участка. Вы в группе риска, если у вас старое свидетельство (отсутствует кадастровый номер земельного участка) или вы пользуетесь участком, например, на основании протокола решения собрания СНТ, членской книжки.
Если вы не помните, регистрировали своё право на земельный участок или нет, можно запросить выписку из ЕГРН через МФЦ, сервис сайтов Госуслуги и Росреестр.
— Как владельцам обезопасить себя от таких рисков?
— В первом случае единственная возможность исключить потерю участка — оформить свои права на него в соответствии с требованием действующего законодательства. Для этого обязателен кадастровый паспорт, и документ, на основании которого вы получили участок в пользование.
Во втором — вам достаточно написать в МФЦ заявление о запрете регистрировать сделки с вашим имуществом без вашего личного присутствия.
— На что в первую очередь нужно обращать внимание продавцам и покупателям земельных участков?
— Продавцам важно обезопасить себя от потери денежных средств. Для этого важно проанализировать существующие способы оплаты и выбрать тот, при котором вы гарантированно получите причитающиеся вам средства. Способ расчётов нужно прописать в договоре.
Покупателю необходимо тщательно проверить участок, и не только на предмет принадлежности продавцу.
Мы, например, проверяем историю участка, чтобы исключить фальсификацию документов-оснований (очень часто встречается на участки, отведённые в 90-е годы); градостроительный план, чтобы исключить размещение в будущем свалки, кладбища или изъятие земельного участка; проверяем границы, территориальные зоны, разрешённое строительство (исключение ограничений на застройку) и т.п. Используем в работе электронные базы Росреестра, Федеральной государственной информационной системы территориального планирования, архивы администраций и другие источники, в зависимости от местонахождения земельного участка.
Если покупаете участок в обществе, поинтересуйтесь видом и размером уплачиваемых взносов, они разнятся в десятки раз и иногда становятся для покупателя неприятным сюрпризом. Обязанность собственника земельного участка, расположенного в обществе, платить установленные общим собранием общества взносы подтверждена судебной практикой.
Кроме того, важно проверить продавца на предмет банкротства, дееспособности, чтобы сделку не оспорили в будущем.
Если вам сложно сориентироваться в перечисленной информации, лучше всего перед покупкой обратиться к юристу за проверкой земельного участка, планируемого к приобретению, с указанием желаемых целей использования.